典型案例

开发商不及时退款业主可拒付房屋占用费





　　■典型案例

　　2008年6月，刘先生通过银行按揭向徐州某房地产公司购买了一套商品房，2009年6月刘先生办完上房手续后入住该房屋。4个月后，刘先生发现房屋出现墙体开裂、渗水、采光不符合建筑规范等质量问题。按照合同约定刘先生有权选择退房，要求赔偿损失，但房地产公司拒绝办理退房手续和赔偿，于是刘先生委托江苏茂通律师事务所主任刘茂通律师向法院提起诉讼。对此，法院做出判决，解除了双方签订的商品房买卖合同。

　　判决生效后，开发商未返还刘先生的购房款，刘先生也未退房。此后，刘先生再次起诉，要求开发商赔偿损失，返还已付购房首付款及利息，获得法院支持。上述判决生效后，开发商仍未履行判决内容，刘先生向法院申请强制执行，收到了开发商应给付的款项，刘先生同时将房屋钥匙交还给开发商。 但开发商认为刘先生在判决生效后，一直没将房屋返还，逾期1年多之久。房地产公司又向法院起诉刘先生，要求他承担因为逾期退房造成的占用费损失5万元。但法院经审理，最终驳回了开发商的诉讼请求。

　　■律师评析

　　根据合同法规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

　　本案中，因为开发商出售的房屋存在严重质量问题，法院已判决刘先生与开发商解除房屋买卖合同，也就是说双方合同解除的责任在于开发商。合同解除后，刘先生应将房屋退还，开发商也应赔偿相应的经济损失。根据合同法的有关规定，双方各自履行的义务没有先后顺序的，应同时履行。 因开发商在合同解除后没有自觉履行已生效的判决内容，在刘先生向法院申请强制执行后，开发商才给付赔偿款，而此时刘先生已将房屋钥匙交付，刘先生没在双方解除合同后将房屋退还开发商的责任在开发商本身。因此，商品房买卖合同解除后，开发商不及时退款，其无权要求业主支付解除合同后至退房前的房屋占用费。

　　■栏目合作

　　江苏茂通律师事务所（徐州市法律援助优秀律师事务所、徐州市法律服务行风建设先进单位）

　　■评析律师

　　刘茂通律师，中国法学会会员、江苏茂通律师事务所主任、第三届“感动徐州”十大年度人物、徐州市青年联合会第十二届委员会委员。

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